RFPplus.cz

Úvěry ze stavebního spoření

Vedle spořícího efektu má stavební spoření také svoji nezastupitelnou pozici v oblasti pořízení či rekonstrukce vlastního bydlení. Jedná se o speciální účelový úvěr, který řeší financování bydlení bez finanční rezervy. Existuje celá řada překlenovacích úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření. Spolu s hypotečním úvěrem tak lze ušít každému pořízení vlastního bydlení na míru. Jedná se o úvěry s minimální úrokovou sazbou vzhledem k časovému horizontu, na který se zpravidla uzavírají. 1/3 úvěrů jsou dnes řešeny pomocí stavebního spoření a jsou spíše menšího charakteru. Od roku 2017 spadají oba tyto typy úvěrů dle Zákona o spotřebitelském úvěru do kategorie Spotřebitelský úvěr na bydlení.

Úroky z úvěrů na bydlení jsou odečitatelné od základu daně. Úroková sazba z úvěru je tak nižší o uplatněnou daňovou úlevu, která činí snížení základu daně až o 300.000 Kč, to je maximum za všechny odečitatelné úvěry (jedna domácnost). Splatnost těchto úvěrů je možná až několik desítek let a v dlouhodobém časovém horizontu tak tento úvěr představuje nízké měsíční zatížení, které se pak v důsledku inflace dále snižuje. Existují na trhu úvěry ze stavebního spoření, které po započtení daňové úlevy do úrokové sazby jsou pod úrovní průměrné inflace.

Účelovost se vždy prokazuje na výstavbu rodinného domu, bytu nebo bytového domu; koupi pozemku pro stavbu (musí být určen k výstavbě – územní plán); koupi rodinného domu, bytu nebo bytového domu; úpravu nebytového prostoru na byt; změnu stavby, její údržbu, modernizaci rodinného domu, bytu nebo bytového domu; vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů; převod členských práv a povinností v družstvu a ostatní účely, které jsou jasně stanovené.

Jako u většiny ostatních úvěrů, tak i u úvěrů ze stavebního spoření či překlenovacího úvěru se prokazuje bonita klienta (příjmy x výdaje x životní minimum), dále dostatečná výše příjmu žadatele (rodiny), pokud toto nestačí, lze využít možností přistupitele (spolužadatele) – spoludlužník – což je záruka pro stavební spořitelnu, že závazek v podobě splátek úvěru je zajištěn.

Zajištění úvěru u menších částek zpravidla není (až 900.000 Kč) a u větších částek je zpravidla zajištěno zástavou nemovitosti – nemovitost musí být pojištěna a toto plnění musí být vinkulováno ve prospěch stavební spořitelny. Další možností pak může být samozřejmě ručitel nebo může být vyžadováno také úvěrové či životní pojištění.

Výhodou úvěrů ze stavebního spoření je zpravidla fixace úroků po celou dobu splácení, tím však není omezena možnost předčasného splácení či varianty rychlejšího umořování. S úvěry ze stavebního spoření jsou také samozřejmě spojeny poplatky, které činí tak jako u založení smlouvy o stavebním spoření 1% z úvěru. Některé stavební spořitelny mají tuto výši omezenou shora. Úvěr ze stavebního spoření je zpravidla složitějším produktem v oblasti dokládání účelovosti úvěru.

Plusy:

  • nízká úroková sazba
  • i pro malé úvěry
  • fixace úrokové sazby
  • variabilnost splácení směrem nahoru
  • často i bez ručení nemovitostí
  • státní podpora u překlenovací fáze spoření
  • různé tarifní varianty a od toho odvíjející se možnost úvěrování
  • dlouhodobost
  • daňové úspory
  • možnost čerpat úvěr až dva roky

Minusy:

  • překlenovací fáze spoření, u které neklesá dluh
  • vyšší úroková sazba než u hypoték
  • zástavní právo k nemovitosti
  • úvěr není do 100% hodnoty nemovitosti
  • účelovost a její dokládání
  • splácí se ihned po čerpání úvěru

Alternativou úvěrů ze stavebního spoření jsou samozřejmě hypoteční úvěry.

Úvěry ze stavebního spoření

Podmínkou přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření je mít naspořeno zpravidla 40% cílové částky (jsou produkty s různými podmínkami – 30-50% dle různých tarifů), minimální doba trvání smlouvy je 2 roky a je třeba splnit hodnotící číslo. To je dle obchodních partnerů rozdílné a je uvedeno vždy ve výpise stavební spořitelny a výpočet je stanoven ve všeobecných obchodních podmínkách. Závisí tak zejména na cílové částce, době a na pravidelnosti a výši vkladů. Pokud je brán úvěr po 6 letech trvání smlouvy o stavebním spoření, tak se prokazuje účelovost vynaložených peněz ve výši úvěru. Pokud je úvěr po dvou letech, tak je třeba doložit i účelovost státních podpor, které jsem dostal. Úvěr ze stavebního spoření si bere jen 5 % lidí, zbytek musí využít překlenovacího úvěru.

Překlenovací úvěry

Pokud nejsou splněny podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, je třeba využít úvěru překlenovacího. Ten lze čerpat ihned po sepsání smlouvy o stavebním spoření, neposuzuje se žádné hodnotící číslo.

V této fázi se tzv. dospořuje – to znamená, že musíme naspořit zpravidla 40% CČ, abychom dostali úvěr ze stavebního spoření. Pokud se tedy jedná o spořící fázi, můžeme zde také popírat státní podporu. Nevýhodou této formy úvěru je to, že při dospořování úvěr nesplácíme, dlužíme tak stalé stejně a tím pádem se nám nesnižuje úvěrové zatížení.

Úvěr nebo investice?

Pokud má investor finanční prostředky, nemusí pro něj být 100% jednoznačným doporučením nemovitost pořídit či rekonstruovat z těchto peněz. Lze totiž využít výhod úvěrů ze stavebního spoření.

Lze tak požádat o úvěr ze stavebního spoření (měl by to být ale úvěr řádný, nikoliv překlenovací), využít nízkých úrokových sazeb, které se mohou pohybovat pod úrovní inflace, díky využití odpočtů úroků z daňového základu a peníze dále reinvestovat. Hodnota úvěru pak s časem klesá, naopak hodnota investice v čase roste. Každá varianta má své výhody a nevýhody a je na zhodnocení rodinného finančního poradce, jakým způsobem nakombinovat jednotlivé produkty.

Doporučení

Úvěry ze stavebního spoření jsou zajímavým produktem k řešení potřeby vlastního bydlení. Nelze přitom jednoznačně doporučit, kdy využít stavebního spoření nebo naopak hypotéky. Úvěry ze stavebního spoření spíše využívejte v případě drobných rekonstrukcí, kdy si můžete vzít úvěr v řádech několika set tisíc korun, a to bez povinnosti odhadu a zástavy nemovitosti.

Využít úvěr ze stavebního spoření můžete i pro investice většího charakteru, vše je však nutné spočítat a vyhodnotit. Využívejte však dlouhodobého horizontu, kdy se Vaše měsíční zatížení snižuje. Splátky úvěru ze stavebního spoření můžete kdykoliv bez ohlášení stavební spořitelně navýšit, snížit je však nemůžete.

Při nižší splátce můžete zbytek peněz dále investovat a využít dlouhého časového horizontu ke zvětšení finančních aktiv a dřívějšímu umoření úvěru nebo vytvoření kapitálu pro další invetice. či zajištění penze.

V případě zamýšleného splácení úvěru si zkuste například po tři měsíce až půl roku splácet úvěr nanečisto, zjistíte tak svoji platební schopnost dostát závazkům z úvěru. Pokud zjistíte, že již v tomto krátkém časovém horizontu nastávají problémy s odkládáním (splácením), pak víte, že splácet úvěr ze stavebního spoření je nad Vaše síly a raději s úvěrem vyčkejte a vytvořte si finanční rezervu.

I přesto, že máte potřebný finanční obnos, zkuste využít výhod úvěrů ze stavebního spoření a na této půjčce vydělejte díky umořováni úvěru a sněhové kouli z reinvestovaných finančních prostředků.

Pokud splácíte úvěry takového rozsahu, jako jsou úvěry ze stavebního spoření, zajistěte se proti nejdůležitějším životním rizikům a samozřejmě nezapomínejte na pojištění tohoto majetku.

Pro případy nepříznivé životní situace, kterou v případě úvěru na bydlení může být neschopnost uhradit měsíční splátku úvěru, byste měli mít vytvořenu finanční rezervu pro překlenutí této složité životní situace, která by měla být rychle dostupná například na spořicím účtu. Pokud takovouto rezervu nemáte, v případě finančních problémů se nesnažte řešit nedostatek financí jiným úvěrem a snažte se se stavební spořitelnou domluvit na prodloužení úvěru a snížení splátkového zatížení. Ne však zpětně, nýbrž před tím, než se opozdíte s nějakou platbou.

Oblast úvěrů není jednoduchou záležitostí, proto vždy využijte služeb rodinného finančního poradce, který Vám s nastavením a výběrem úvěru či jejich kombinací poradí a je Vám také schopen dále pomoci zajistit nedůležitější životní rizika a ochránit majetek tak, aby nepříznivé životní situace neovlivnily Vaše plány do budoucna, důležité jsou také investice do finančních, majetkových a věcných aktiv.

Nezapomínejte také na spolupráci se svým rodinným finančním poradcem. Pokud Vám nebude cokoliv jasné, vždy mu zavolejte nebo si s ním domluvte schůzku. Rodinné finance mohou být totiž v pořádku jen tehdy, pokud obě strany budou spolu dlouhodobě spolupracovat.

©Ing. Martin SVOBODA 2008-2018
Poslední aktualizace: 9.9.2018